Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego
Najem okazjonalny zawierany jest najczęściej na czas oznaczony, dlatego właściciel nie może go wypowiedzieć „ot tak". Prawo i umowa ściśle określają, kiedy i jak wynajmujący może zakończyć najem przed czasem. Wyjaśniamy podstawy wypowiedzenia, wymaganą formę oraz to, dlaczego przy najmie okazjonalnym odzyskanie lokalu jest szybsze niż przy zwykłym najmie.
Czy umowę na czas oznaczony można w ogóle wypowiedzieć.
Umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat). Co do zasady takiej umowy nie można swobodnie wypowiedzieć — wygasa ona z upływem okresu, na jaki ją zawarto.
Wcześniejsze wypowiedzenie przez wynajmującego jest możliwe tylko w przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów albo wprost przewidzianych w treści umowy. Dlatego tak ważne jest, jakie zapisy o wypowiedzeniu znajdą się w umowie.
Podstawy wypowiedzenia przez wynajmującego.
Najczęstsze ustawowe podstawy wypowiedzenia (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) to m.in.:
- zaleganie z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności — po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na spłatę,
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, niszczenie urządzeń albo rażące naruszanie porządku domowego,
- wynajęcie, podnajęcie lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela,
- utrata przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu i niewskazanie nowego w terminie (specyfika najmu okazjonalnego).
Forma i termin wypowiedzenia.
Wypowiedzenie powinno być złożone na piśmie i wskazywać przyczynę — bez podania podstawy jest bezskuteczne. Zadbaj o dowód doręczenia, np. list polecony za potwierdzeniem odbioru.
Termin zależy od podstawy. W typowych przypadkach z art. 11 wypowiedzenie następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy poważnych naruszeniach (np. niszczenie lokalu) przepisy przewidują krótsze terminy.
Gdy najemca nie chce się wyprowadzić — przewaga najmu okazjonalnego.
Tu ujawnia się największa zaleta tej formy najmu. Po zakończeniu lub skutecznym wypowiedzeniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu.
Jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel nie musi prowadzić długiego procesu o eksmisję. Korzysta z załączonego do umowy aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji — sąd nadaje klauzulę wykonalności, a opróżnienie lokalu prowadzi komornik. Najemca wyprowadza się do wskazanego wcześniej lokalu zastępczego.
O czym pamiętać.
- zawsze zachowuj formę pisemną i dowody doręczenia pism,
- sprawdź, jakie przyczyny i terminy wypowiedzenia przewiduje sama umowa,
- nie stosuj „samopomocy" — odcinanie mediów, wymiana zamków czy usuwanie rzeczy najemcy są niedozwolone i mogą obrócić się przeciwko Tobie,
- w razie wątpliwości co do podstawy wypowiedzenia skonsultuj sprawę z prawnikiem.
Najczęstsze pytania
Czy mogę wypowiedzieć najem okazjonalny bez podania przyczyny?
Nie. Wypowiedzenie przez wynajmującego wymaga wskazania przyczyny przewidzianej w ustawie lub w umowie. Wypowiedzenie bez podstawy jest bezskuteczne.
Ile trwa odzyskanie lokalu po wypowiedzeniu?
To zależy od sprawy, ale dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) ścieżka jest znacznie krótsza niż zwykła eksmisja — sąd nadaje klauzulę wykonalności, a opróżnienie prowadzi komornik.
Czy zaległość w czynszu od razu pozwala wypowiedzieć umowę?
Zwykle nie od razu. Konieczne są zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz uprzednie pisemne uprzedzenie z wyznaczeniem dodatkowego miesiąca na spłatę.